​​​​​​​
مسکن در خراسان شمالی در حالی روزهای کم‌رمق معاملاتی را پشت سر می‌گذارد که قیمت‌های غیرواقعی و معاملات چک‌محور، چهره بازار را پیچیده‌تر کرده است. بازار مسکن این روزها در وضعیتی قرار گرفته که فعالان آن از «دوگانگی آشکار» میان واقعیت معاملات و قیمت‌های اعلامی سخن می‌گویند؛ از یک‌سو رکود سنگین در خرید و فروش و کاهش محسوس مراجعات حضوری به بنگاه‌ها و از سوی دیگر افزایش مداوم قیمت‌های پیشنهادی در پلتفرم‌های آنلاین وجود دارد. این وضعیت باعث شده تصویر بازار بیش از آن که بر پایه معاملات واقعی شکل بگیرد، بر اساس آگهی‌های اینترنتی و انتظارات تورمی بازنمایی شود. گزارش‌ میدانی ایرنا حاکی از آن است که بخشی از معاملات با مبالغ اولیه پایین‌تر انجام می‌شود، اما در فاصله کوتاهی همان واحد مسکونی با قیمت‌هایی بالاتر در سایت‌های درج آگهی دوباره عرضه می‌شود؛ این رفتار نه‌تنها شفافیت قیمتی را کاهش داده، بلکه به گفته فعالان بازار، به ایجاد موج‌های روانی در قیمت‌گذاری نیز دامن زده است. در چنین شرایطی، مرز میان «قیمت واقعی معامله» و «قیمت ذهنی بازار» بیش از گذشته مخدوش شده است. در کنار این روند، شیوه پرداخت در معاملات نیز تغییرات قابل توجهی داشته است. استفاده از چک در چند مرحله، از بیعانه تا تسویه نهایی، به رویه‌ای رایج تبدیل شده که اگرچه در ظاهر ابزار تسهیل‌کننده معاملات است، اما در عمل پیچیدگی‌های حقوقی و ریسک‌های جدی برای طرفین ایجاد می‌کند. همین موضوع باعث شده بسیاری از معاملات مسکن به فرایندی زمان‌بر، چندلایه و همراه با نگرانی‌های حقوقی تبدیل شود. از سوی دیگر، نقش سنتی بنگاه‌های املاک نیز در حال تغییر است؛ دفاتری که پیش‌تر در دوره‌های مختلف سال به‌ویژه در فصل‌های پرتقاضا، با حجم بالای مراجعه‌کننده مواجه بودند، امروز با کاهش چشمگیر مشتریان روبه‌رو هستند. بخش قابل توجهی از فرایند جست‌وجو، مقایسه و حتی مذاکره اولیه خرید و فروش به فضای مجازی منتقل شده و بنگاه‌ها عملاً از نقش واسطه‌گری فعال به نقش تکمیلی سوق یافته‌اند. یک مشاور املاک با ۲۵ سال سابقه فعالیت با تشریح وضعیت فعلی بازار گفت: حجم معاملات ملکی در برخی مناطق نسبت به سال گذشته تا حدود ۵۰ درصد کاهش یافته است. «دلجو» افزود: در شرایط فعلی، برخی دفاتر املاک در بازه‌های زمانی چند هفته‌ای حتی یک معامله جدی نیز ثبت نمی‌کنند و بازار در وضعیت رکود سنگین قرار دارد. وی اظهار کرد: معاملات ملکی به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین تصمیم‌های مالی خانوارها نیازمند دقت و شفافیت بالاست، اما در حال حاضر استفاده گسترده از چک در پرداخت‌ها، ریسک‌های حقوقی را افزایش داده است. به گفته او، برگشت خوردن چک، اختلافات قراردادی و مشکلات در انتقال سند از جمله چالش‌هایی است که در صورت عدم دقت کافی، می‌تواند یک معامله ساده را به پرونده‌ای پیچیده تبدیل کند. «دلجو» با اشاره به تغییر رفتار بازار افزود: با وجود کاهش معاملات واقعی، قیمت‌های پیشنهادی در بازار و سایت‌های آگهی روندی افزایشی دارد. وی تصریح کرد: در شرایطی که مراجعه حضوری به بنگاه‌ها کاهش یافته، برخی واحدها در مدت کوتاهی پس از معامله، با قیمت‌های بالاتر دوباره در فضای مجازی آگهی می‌شوند. وی ادامه داد: در گذشته بنگاه‌های املاک در فصول مختلف سال، به‌ویژه بهار و تابستان، بازار پررونقی داشتند، اما اکنون روزانه شاید تنها یکی دو مراجعه‌کننده حضوری به دفاتر املاک مراجعه کنند. به گفته او، بخش مهمی از بازار عملا به فضای آنلاین منتقل شده و همین موضوع کنترل و راستی‌آزمایی قیمت‌ها را دشوارتر کرده است. او تأکید کرد که هزینه‌های ساخت و تولید نیز به شکل قابل توجهی افزایش یافته و همین موضوع در قیمت نهایی مسکن اثرگذار است. در ادامه، یک کارشناس ساخت و ساز مسکن نیز با تحلیل وضعیت موجود گفت: برخلاف تصور عمومی، نوسانات اخیر بازار مسکن لزوماً ناشی از تحولات مقطعی نیست، بلکه ریشه اصلی آن در تورم عمومی اقتصاد و رشد هزینه‌های تولید نهفته است. «رضا پورولی» کارشناس ساخت و ساز مسکن اظهار کرد: اگر قرار بود بازار مسکن از شوک‌های بیرونی اثر بگیرد، باید در برخی دوره‌ها شاهد کاهش قیمت می‌بودیم، اما واقعیت این است که روند کلی بازار تحت تاثیر تورم ساختاری اقتصاد کشور قرار دارد. وی افزود: هزینه ساخت مسکن در سال‌های اخیر به شکل قابل توجهی افزایش یافته و در بسیاری از پروژه‌ها بدون احتساب قیمت زمین، هزینه ساخت به بیش از متری ۲۵۰ میلیون ریال رسیده است. این موضوع باعث شده سازندگان انگیزه کمتری برای ورود به پروژه‌های جدید داشته باشند. «پورول»ی با اشاره به سیاست‌های حوزه مسکن گفت: طرح‌هایی مانند مسکن ملی نتوانسته‌اند اثر تنظیم‌گر جدی بر بازار داشته باشند و در عمل، بخش خصوصی تا حدی از چرخه تولید مسکن فاصله گرفته است. به گفته او، محدودیت‌های قیمتی و سیاست‌های کنترلی در بهترین حالت اثر کوتاه‌مدت داشته‌اند و نتوانسته‌اند روند افزایشی قیمت‌ها را مهار کنند. این کارشناس ساخت و ساز تأکید کرد: یکی از عوامل مهم در نوسان قیمت مسکن، انتظارات تورمی است که از بازارهای موازی مانند ارز و طلا تأثیر می‌پذیرد. وی گفت: در سال‌های اخیر، بازار مسکن در برخی مقاطع نسبت به سایر بازارها عقب‌ماندگی داشته و همین موضوع در دوره‌هایی به جبران این فاصله منجر شده است. «پورولی» افزود: در کنار این عوامل، برخی رفتارهای سوداگرانه نیز در بازار مشاهده می‌شود، به‌گونه‌ای که بخشی از فعالان با انتشار قیمت‌های غیرواقعی در فضای مجازی یا ایجاد موج‌های روانی، تلاش می‌کنند انتظارات قیمتی را تغییر دهند. وی خاطرنشان کرد: طی پنج سال اخیر، تمایل بخش خصوصی به تولید مسکن کاهش یافته و همزمان هزینه‌های ساخت و موانع اجرایی افزایش پیدا کرده است. این وضعیت در نهایت به کاهش عرضه و تشدید فشار قیمتی منجر شده است. در جمع‌بندی تحلیل‌ها، بازار مسکن در وضعیت فعلی بیش از آن که یک بازار مبتنی بر معامله واقعی باشد، به بازاری متأثر از انتظارات، آگهی‌های آنلاین و نوسانات روانی تبدیل شده است. رکود معاملات در کنار رشد قیمت‌های پیشنهادی، افزایش نقش پلتفرم‌های مجازی، پیچیدگی روش‌های پرداخت و کاهش عرضه، مجموعه‌ای از عوامل را شکل داده که در نهایت باعث افزایش فاصله میان واقعیت بازار و تصویر قیمتی آن شده است؛ فاصله‌ای که اگر ادامه پیدا کند، می‌تواند تصمیم‌گیری برای خریداران و فروشندگان را بیش از پیش دشوار کند.